近日，最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（二）》。《解释》经最高人民法院审判委员会第1751次会议讨论通过，将于2019年2月1

日起施行。针对近年来建筑市场的新变化、司法实践的新问题、管理政策的新突破，《解释》

就建设工程施工合同效力、建设工程价款结算、建设工程鉴定、建设工程价款优先受偿权和实

际施工人权利保护等问题作了规定。

       关于建设工程施工合同无效损失赔偿数额的认定——

       《解释》坚持以赔偿实际损失为原则，但是建设工程施工合同纠纷具有特殊性、复杂性，

司法实践中，当事人往往很难证明实际损失的具体数额，导致其难以获得权利救济。

       因此，在实际损失难以确定的情况下，《解释》规定当事人可以请求参照合同约定的质量

标准、建设工期、工程价款的支付时间等内容确定损失大小。

       关于借用资质签订建设工程施工合同的民事责任——

       《解释》在吸收《建筑法》第66条规定的基础上规定，缺乏资质的单位或者个人借用有

资质的建筑施工企业名义签订建设工程施工合同的，发包人有权请求出借方与借用方对建设工

程质量不合格等因出借资质造成的损失承担连带赔偿责任。实践中，建筑施工企业出借资质造

成的损失主要包括建设工程质量不合格、工期延误等损失。

       只要损失是由出借资质造成的，发包人就有权请求借用资质的单位或者个人与出借资质的

建筑施工企业承担连带责任。

       关于非必须招标工程进行招标后的工程价款结算依据——

       《解释》规定发包人将依法不属于必须招标的建设工程进行招标后，与承包人另行订立的

建设工程施工合同背离中标合同的实质性内容的，应以中标合同作为结算建设工程价款的依

据。这一规定的目的是维护招投标市场秩序和其他投标人权益。

       同时，充分考虑到建设工程施工合同履行期间长、影响因素多的特点，《解释》还规定发

包人与承包人因客观情况发生了在招标投标时难以预见的变化而另行订立的建设工程施工合

同，可以作为结算建设工程价款的依据，从而兼顾了招标投标市场秩序和契约自由原则。

       关于承包人行使建设工程价款优先受偿权的条件——

       《解释》以保障建设工程质量为首要价值选择，规定承包人行使建设工程价款优先受偿权

必须以建设工程质量合格为条件。同时，鉴于建设工程领域特有的资质与招标投标管理要求，

实践中建设工程施工合同无效的情况较为常见。《解释》并未将建设工程施工合同有效作为承

包人行使建设工程价款优先受偿权的条件，以保护农民工等建筑工人的合法利益。

       《解释》坚决维护招标投标市场秩序，明确规定建设工程质量是建设工程施工合同的实质

性内容，不允许招标人和中标人任意变更中标合同的相关约定；规定建设工程质量合格是承包

人行使优先受偿权的先决条件；规定在借用资质签订建设工程施工合同的情况下，出借方与借

用方对建设工程质量不合格等因出借资质造成的损失承担连带赔偿责任。

       关于建设工程价款优先受偿的范围——

       《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》限定为承包人在建设工程施工

中实际支出的费用。这一规定缺乏可操作性，在实践中适用的效果并不理想。《解释》规定应

依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定建设工程价款优先受偿的范

围，将承包人应获得的利润也包括在内。一是便于操作，减少当事人因过度鉴定引起的诉累；

二是有利于促进建筑业持续健康发展。

       同时，为平衡各方当事人利益，《解释》规定，发包人逾期支付工程价款产生的利息，不

能优先受偿。为加强对农民工等建筑工人合法权益的保护，《解释》还对承包人处分建设工程

价款优先受偿权作了限制，规定发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，

不得损害建筑工人利益。

       关于实际施工人权利保护——

       《解释》对《建设工程司法解释（一）》第26条第2款规定进行了完善。一是明确规定人

民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人；二是规定要在查明发包人欠付转包人或

者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承

担责任。这既有利于实际施工人权利的实现，也有利于防止发包人陷入过多的诉讼和纠纷之中。

       《解释》还规定实际施工人有权对发包人提起代位权诉讼，以期进一步加强对农民工等建

筑工人权益的保护。

        关于维护建筑市场秩序的相关举措——

       《解释》坚决维护建设工程招标投标市场秩序。第1条就规定，招标人和中标人另行签订

的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标

合同不一致，应当按照中标合同确定当事人的权利义务。招标人和中标人在中标合同之外就明

显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施等方式变相降低工程价款的行为，属于

背离中标合同实质性内容订立合同的行为，该行为无效。第9条规定，发包人将依法不属于必

须招标的建设工程进行招标后，又与承包人另行订立背离中标合同实质性内容的建设工程施工

合同的，仍应以中标合同作为结算建设工程价款的依据，除非客观情况发生了在招标投标时难

以预见的变化。

       最重要的是，第10条确定了一项基本原则，即当事人签订的建设工程施工合同的实质性

内容只要与招标文件、投标文件、中标通知书的记载不一致，就应当以招标文件、投标文件、

中标通知书作为结算建设工程价款的依据，以彻底杜绝“黑白合同”、明招暗定现象。

       对保护市场诚信的相关举措——

       当前我国社会诚信建设取得了较大的成绩，但仍存在不足。在建设工程施工合同纠纷案件

中，有的当事人恶意不办理相关审批手续或者登记手续，导致合同不能继续履行，或者以此为

由向人民法院起诉请求确认合同无效，企图通过不诚信行为谋取不正当利益。

      《解释》第2条第1款规定，发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的，其与

承包人签订的建设工程施工合同无效，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批

手续的除外。同时，该条第2款又规定，发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批

手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。